임대차 계약시 주의할 점

계약 전 점검사항

1. 현장확인

거래할 부동산이 자신이 원하는 지역에 원하는 조건을 갖추고 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한 설비 등이 너무 낡지 않았는지, 입주 후 새로 보수해야 할 부분은 없는지도 체크해야 할 사항입니다. 

① 교통 등 주변환경에 관한 사항
 - 대중교통 및 도로교통은 원할하며, 주차공간은 충분한가? 
 - 유치원, 초등학교 등 교육시설 및 쇼핑센타는 충분한가? 
 - 주변에 위험시설이나 소음을 유발하는 시설은 없는가? 
 - 주차공간은 충분한가? 
 - 엘리베이터나 통행인 등으로 인한 소음과 불편함은 없겠는가? 
 - 돌발적인 자연재해로 인한 침수, 붕괴의 위험은 없는가? 

② 시설, 설비의 상태에 관한 사항
-  벽지, 장판, 싱크대 등의 상태는 양호한가?
- 주방과 화장실의 수압은 충분하고 누수는 없으며 배수는 원할한가? 
- 시건장치들은 견고하며 정상적으로 작동되는가? 
- 베란다샷시(방충망)는 부드럽게 작동하며 상태는 양호한가? 
- 난방방식(개별난방, 중앙난방)과 관리비는 적정한 수준인가? 
- 방이나 거실에 습기나 곰팡이 슬어있는 곳은 없는가? 
- 천정이나 베란다의 누수 흔적은 없는가?

③  구조에 관한 사항
- 외부에서 집안이 보이는 등 사생활을 침해받을 만한 요소는 없는가? 
- 수납공간(창고)은 적절히 있으며 거실의 장식장은 있는가? 
- 장롱,침대 등을 놓을 수 있는 공간은 충분한가? 
- 노약자가 있는 경우 엘리베이터 사용은 가능한가? 
- 방범상의 문제는 없는가? 
- 내부를 개조한 경우 불법개조 등으로 문제가 발생할 소지는 없는가?


2. 가격결정

부동산 가격은 슈퍼에서 파는 제품처럼 특별히 정해진 가격이 없습니다. 따라서 충분한 시장조사를 통하여 합리적인 가격을 도출해야 합니다.

- 인터넷, 부동산관련 잡지 등을 통해 무료로 가격을 확인 할 수 있습니다. 이런 매체를 통하여 가격에 대한 감을 잡아야 합니다.

- 대중매체를 통한 가격은 아무래도 실제 거래되는 가격과 다소 차이가 있습니다. 물건확인차 현장을 방문할 때 인근의 중개업소에 들르거나, 전화로 실제 거래되는 가격을 확인해야 합니다.

- 가격을 절충할 때 합리적인 선에서 서로 조금씩 양보해야 합의된 가격이 도출됩니다. 일방적으로 자기 입장만 고려하면 거래가 이루어 지기 어렵습니다.


3. 계약준비

□ 부동산 등기부등본 확인

- 계약 당일(불가피하다면 직전일)에 반드시 부동산등기부등본을 직접 발급받아 소유자, 융자관계 등이 문제가 없는지 확인해야 합니다.

- 부동산등기부등본은 계약시뿐만 아니라 중도금지불시마다, 잔금지불시에 발급받아 권리관계에 이상이 없는지(최초 발급받은 것과 차이가 없는지)를 확인하는 것이 필요합니다.

□ 물건소재지 확인

- 발급받은 등기부등본의【표제부】는 부동산의 소재지를 표시하고 있으므로 계약하려는 물건이 있는 소재지(지번)와 등기부상의 소재지(지번) 표기가 일치하는 가를 확인합니다.

□ 집주인 확인

- 부동산계약은 반드시 본인과 하여야 합니다.

- 본인여부의 확인은 발급받은 부동산등기등본의【갑구】상 최종 소유자의 이름과 주민등록번호를 확인한 후, 계약을 위해 나온 상대방의 신분증(주민등록증, 자동차면허증, 여권 등)과 일치하는 지를 확인합니다. 아직까지 본인확인을 위한 신분증 제시요구가 다소 익숙하지 못한 점이 없지 않지만, 본인과 계약하지 않으면 아무런 법적효력이 발생하지 않으므로 반드시 본인과 계약을 해야 합니다.

- 불가피하게 대리인(부인, 아들 등)과 계약을 할 때는 소유자가 작성한 위임장(인감날인 필수), 인감증명서 등을 받고 해야만 합니다. 부인도 법률상으로는 전혀 별개의 남남임을 잊지 말아야 합니다.

- 한편 소유자가 2명이상인 경우(공동명의)가 있는데, 이러한 경우에는 소유자 각각에 대해서 확인을 해야하며, 부득이하게 명의자중 1명과 계약할 때는 다른 명의자 전원의 위임장을 받아야 합니다.

□ 설정관계 확인

- 등기부상 【갑구】에 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 경매신청, 회사정리절차개시 등의 표시가 있는 경우는 향후 권리관계가 큰 변동이 있을 수 있으므로 계약하지 않는 편이 좋습니다.

- 등기부상【을구】에는 소유권이외의 사항인 저당권, 전세권, 임차권 등의 권리가 기재됩니다. 경매처분시 저당권 등의 권리가 있을 경우 선순위 권리에 해당하는 금액을 변제하고 남은 금액범위 내에서 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 세입자는 보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 전세계약시 부동산의 거래대금에서【을구】에 기재된 금액을 차감했을 때 최소한 본인의 임대차보증금 이상의 금액이 나와야 안전하다고 할 수 있습니다.

□ 세입자가 많은 주택의 경우

세입자가 많은 다가구주택은 등기부등본상에 표시되지 않지만 소액 임차인이나 선순위로 확정일자 받은 임차인으로 인해 피해를 볼 가능성이 있습니다. 유사시를 대비하여 보증금 회수가능성 여부를 확인해보아야 한다.


계약 시 확인사항

1. 계약서 작성

□ 계약서 작성

- 계약서양식은 특별히 정해져 있는 것은 아닙니다. 보통 계약서는 일반적인 내용만 있으므로 특별한 사항이 있으면 반드시 특약사항에 기재해 두어야 후일의 분쟁에 대비할 수 있습니다.

- 주로 자주 쓰이는 특약사항은 다음과 같습니다

- 임대차계약일 이후 대상부동산에 담보설정이나 매매계약을 할 경우에는 임대차계약은 무효로 한다.

- 이사 전에 발생한 제세공과금은 임대인이 해결하기로 한다.

- 세입자가 살고 있는 경우는 현세입자의 명도에 관한 사항

- 계약서 작성시 주택의 층수와 호수는 등기부등본을 기준으로 정확히 기재하여 전입신고 하여야 합니다. 다가구나 다세대 주택임대차 계약시 특히 주의를 요합니다. 예를 들어, 반지하를 101호로 또는 3층인 연립주택을 402호로 잘못 기재하여 전입신고 할 경우에는 경매처분시 법의 보호대상에서 제외돼 전세보증금을 회수할 수 없게 됩니다.

- 법인 소유 부동산을 임대차 계약을 하는 경우 반드시 법인인 <00 회사 대표이사 000>와 계약하여야 법적 보호를 받습니다. 개인 000와의 계약은 보호 받지 못합니다.

- 계약서에 날인할 도장은 본인확인이 되었다면, 인감도장이든 막도장이든 관계없습니다.

□ 영수증 작성

- 영수증은 계약당사자 쌍방이 돈을 주고 받았다는 증거로 작성하는 것입니다. 계약금, 중도금, 잔금 지불 시 마다 반드시 주고 받아야 합니다.

- 영수증에는 다음의 사항이 반드시 들어가야 합니다

- 금액 : 반드시 한글 또는 한자로 작성하여 수정할 수 없게 합니다.(예: 금오천만원정)

- 내용 : 돈을 주고 받은 목적을 기재한다(예: 봉천동 1000 현대아파트 101동 101호 전세계약금조)

- 날짜 : 영수증을 작성한 날자를 기재합니다.

- 서명날인 : 돈을 받은 임대인이 직접 서명하고 날인하게 합니다.

- 간혹 전세보증금을 은행간 온라인을 통해 주고 받는 경우가 있는데, 이 경우는 계약서에 “온라인입금한다”는 문구를 기재하고, 소유자(임대인)명의의 통장에 입금합니다.

□ 주택명도날짜 정하기

- 주택명도날짜(이사날짜)는 계약을 하면서 간과하기 쉬운 부분입니다. 집과 가격이 마음에 들어도 날짜가 맞지 않으면 의미가 없습니다. 특히 우리나라와 같이 여러집이 이사날짜가 맞물려 있는 경우가 많은 상황에서는 날짜조정에 주의해야 합니다.

- 임차인이 여유자금으로 임차보증금을 치룰 수 있다면 별 문제가 없으나, 현재 살고 있는 집의 임대보증금을 회수해서 임차보증금을 지불해야 한다면 임차보증금 회수날짜 등을 고려하여 정해야 합니다.

- 임대인도 임대차가 있는 경우 현거주자(세입자)의 이사날짜, 본인이 살고 있는 경우는 본인이 새로 옮겨갈 집의 이사날짜 등을 고려하여 정해야 합니다.

- 간혹 날짜를 너무 촉박하게 잡아 본인이 새로 들어갈 집을 구하지 못하거나, 새로운 집을 구했으나 현재 본인이 거주하는 집의 임차보증금을 회수하지 못해 낭패를 보는 경우가 있으므로 주의해야 합니다. 통상 계약에서 잔금까지는 한달정도의 기간을 두는 것이 좋습니다.


계약 후 확인사항

1. 잔금치르기

통상 잔금 지급과 동시에 부동산을 명도하게 됩니다.

- 등기부등본 최종 확인 : 중도금, 잔금지급 전에 등기부등본을 열람 또는 발급받아 권리관계 변동여부를 꼭 확인합니다.

- 잔금은 가급적 수표1장으로 하지 말고 임대인과 협의하여 적당히 소액으로 발급한다. 잔금 당일에 임대인이 잔금을 분할하여 사용하는 경우가 대부분이기 때문입니다.

- 이사과정에서 파손되거나 수리해야 할 부분이 없는지 확인합니다.

- 관리비, 상하수도료, 도시가스비, 공과금 등을 정산합니다.

- 이사후 우편물이나 예상치 못한 공과금에 대비하여 쌍방이 새로운 전화번호를 교환합니다.


2. 확정일자 받기

- 임대차계약 체 후에 동사무소에 가서 주소이전을 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 임차인 또는 계약서 소지인이 단독으로 언제든지 계약서 원본을 동사무소에 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고, 수수료는 1건당 600원(일반 공증기관은 1000원)입니다.

- 확정일자는 주소이전과 동시에 동사무소에서 받을 수도 있지만, 주소이전 전이라도 등기소에 가면 미리 받을 수도 있습니다.
- 주소를 이전하고, 계약서에 확정일자를 받고, 실제 거주하고 있다면 추후 집주인이 임차주택을 담보로 제공하더라도 본인의 권리가 확정일자를 받은 날로 확정되기 때문에 나중에 설정된 근저당권 등보다 우선하여 보호받을 수 있습니다.(우선변제권) 이러한 점 때문에 확정일자는 전세금을 지키는데 무엇보다도 중요한 사항이라 할 수 있겠죠.

- 우선변제권의 성립요건을 갖춘 임대차는 보증금의 과다에 관계없이 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 

 ◆ 확정일자란

날짜에 관하여 공기관(법원, 동사무소 등)이 증거력을 부여하는 제도로서, 임대차계약서 여백에 번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말합니다.